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4年来房贷基准利率的首次降息！刚需买房最好时机？

　　基准抵押贷款利率四年来首次下调。

　　2019年11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，当日贷款市场一年期报价利率为4.15%，五年期报价利率为4.80%。

　　自8月份利率改革以来，over 5年来一直保持在4.85%。也就是说，五年期的市场报价利率下降了0.05%。

　　此次基准利率下调也是四年来首次下调按揭贷款基准利率。自2015年10月24日起，PBOC公布的5年以上银行贷款基准利率为4.9%。

　　虽然5年多的市场报价利率下降了5个基点并不算多，但这是“4年来第一次下调基准抵押贷款利率”，向房地产市场发出了“稳定”的信号，其意义不容低估。

　　1、整体利率进入下行通道。

　　自去年9月以来，中国央行频繁采取行动。9月初，央行宣布RRR降息。

　　9月17日，MLF利率并没有像市场预期的那样下调。

　　9月20日，第二个LPR发布，一年期LPR下降了5个基点，1个基点= 0.01%，而五年期LPR保持不变。

　　10月20日，1年期和5年期LPR保持不变。

　　11月5日上午，MLF利率微跌5个基点，这是央行三年多来首次降息。

　　11月15日，没有任何多边基金在当天到期，但央行意外操作了多边基金，净投资2000亿元，以对冲月中纳税对基金的影响。中标率持平于3.25%。同一天，对仅在省级行政区域运营的城市商业银行进行了第二次调整，将存款准备金率下调1个百分点，释放了约400亿元的长期资金。

　　11月18日，央行通过利率竞价的方式推出了1800亿元人民币的反向回购操作。期限为7天，利率为2.5%。央行最近一次反向回购是在10月25日，当时利率为2.55%。

　　20日的降息与前一次明显不同，即“超过5年”。与“1年”和“7天”的降息相比，意义是不同的。“五年以上”的降息将对房地产和实体经济产生长期影响，尤其是对人们贷款买房的行为。

　　今年8月，央行宣布实施新的抵押贷款利率政策。从10月8日起，新发布的商业个人住房贷款利率以最近一个月的贷款市场报价LPR为定价基准形成。LPR是18家报价银行综合考虑资本成本、贷款市场供求和信贷溢价后得出的结果，并不代表央行对某些贷款业务的态度。剔除了18家银行的最高和最低报价，其他数据平均构成LPR数据。因此，这5年的LPR下跌主要是由于市场资本成本下降。

　　LPR基准利率下调后，全国64个城市首套住房的月供应压力将会减轻。对于一套100万贷款本金、30年等额本息的贷款模式，过去每月还款额为5762元，现在减少到5731元，意味着每月还款额压力将减少31元。虽然月度供应量没有下降太多，但预计银行的降息将进入下行通道，这将对人们的心理产生预期影响，并影响房地产消费行为。

　　2.房价的“转折点”来了吗。

　　自2019年初以来，一线和二线城市的房价一直在下降。例如，济南历下区的房价比高峰期的房价下降了三四十万元；过去，北京东城区一套挂价为550万英镑的房子，今年可以卖到490万英镑。但是，5年期利率下调将对房价起到支撑作用，新一轮住房市场周期的转折点可能即将到来。

　　当然，利率的下降本身不会对房价产生决定性的影响，房价受供求关系的影响更大。例如，山东沿海城市，包括一些内陆城市，近年来出现了大量的新房增量，一些城市东、西、北、南到处都是新建筑，但城市的年人口增量有限，这将使房价徘徊甚至下降。

　　还有城市和城市之间的区别。由于人口的涌入，一线和二线城市的居民消费得到了递增保护，房价相对稳定；沿海县市也不同于内陆县市。即使城市很小，但由于其发达的经济和完善的配套设施，它们仍然可以吸引许多内陆人口，而且它们的房价相对依赖。因此，由于城市的大小和位置，房地产市场的价格会有所不同。

　　根据央行第三季度货币政策报告，房地产的长期管理机制应按照“按市决策”的基本原则实施，房地产不应作为刺激经济的短期手段。“城市政策”将保持一、二线城市和沿海城市的房价相对稳定。

　　上海市人民政府参事、前中国人民银行调查统计司司长盛松成最近表示:“目前，房地产业在中国经济中仍发挥着重要作用。在经济面临下行压力、房地产拐点逐渐形成的背景下，房地产调控不应再收紧。将总体监管和稳定保持在当前水平更为合适。”？。

　　盛松成表示，中国目前没有面临通缩压力，财政空间依然存在，因此积极的财政政策仍是首要考虑因素，而货币政策则起着辅助作用。“最近，CPI在一定程度上抑制了货币政策，但核心通胀和PPI仍呈下降趋势。因此，尽管货币政策不应放水，但仍有必要调整结构。与起飞和着陆标准相比，降低多边基金或LPR利率更有利于降低实体融资成本。”这种观点对政策变化有影响。

　　在过去的两个月里，地方的土地和人才政策都有不同程度的调整，政策行动也略有放松。如深圳取消奢侈税，广西全面放开定居，江苏、南京频繁调整人才购买政策，上海出台新港人才新政等。

　　考虑到利率变化、“城市本位”政策、人口人才流入的引进政策等多种因素，《大众日报》记者分析判断，目前一、二线城市房价不可能大幅上涨，但下降空间基本耗尽，春节前房价将继续徘徊在底部。春节后，2020年房价将基本稳定，略有上升。而三个四层城市，因为是内陆或沿海，行为会有所不同。

　　3.未来的利率预计将缓慢下降，只需要住房的消费者可能会出手？。

　　11月16日，央行发布了《2019年第三季度中国货币政策执行情况报告》。国内经济的判断从第二季度的“经济下行压力”调整为第三季度的“经济下行压力继续加大”。与此同时，该报告补充称，“外部需求的减弱给出口增长带来了压力”；对全球经济的判断从第二季度的“全球经济增长疲软”上升到“全球经济下行压力加大”。

　　11月19日，中国人民银行召开座谈会，分析金融机构的货币信贷状况。会议在肯定今年货币信贷工作的同时，指出宏观经济金融平稳运行仍面临挑战，经济下行压力继续加大，地方社会信贷紧缩压力依然存在。

　　此次LPR减息明确了货币政策价格工具的传导机制，旨在降低实体经济的融资成本，但对房地产采取了相对温和的态度。

　　在此背景下，结合9月份以来RRR降息和降息的实施情况，《人民日报》记者观察判断，未来利率有望小幅缓降。例如，如果一次只降低5个基点，抵押贷款利率将慢慢进入下行通道。

　　总的来说，房地产市场在2020年春节前不太可能升温，但不排除春节后政策放松后房地产市场会逐渐回暖。从利率将进入新的下行通道的角度来看，一、二线城市和沿海城市的房价不会有太大的下跌空间，呈现出“到底”的特征，只需要买房子的人就可以卖房子。

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