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碧桂园的速度与危险-“高速驾驶”下的管控存在漏洞

作者:股票配资门户
来源:http://www.23260.net
日期:2020-09-22 07:38
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碧桂园的速度与危险-“高速驾驶”下的管控存在漏洞

  

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碧桂园的速度与危情:“高速行驶”下存管控漏洞

 

  引导阅读。

  从财务角度看,碧桂园高周转率的关键是投入产出时间越短,资本周转率越高,资本回报率越高;从现实的角度来看,这意味着项目有能力压缩从土地收购到开工、建设、开业和现金流回报的时间。对于工程来说,任何施工都有其合理的工期。如果项目急于速度和节点,安全和质量问题将很容易发生。

  2017年刚刚登顶的碧桂园猝不及防,迎来了“黑暗时刻”;作为房地产行业的规模竞争之王,碧桂园正在为极高的营业额模式买单。

  6月24日,上海市碧桂园奉贤区在建工程鸿顺林发生事故,造成1人死亡,9人受伤;7月12日,杭州碧桂园前富大厦基坑坍塌,幸好无人伤亡;7月26日,六安市碧桂园城市亮化工地围墙板房倒塌,造成6人死亡,多人受伤。

  7月30日,经过一个多月的时间,上海市奉贤区安监局的初步调查结论显示,事故的间接原因是红墅林工程任意压缩工期,隐瞒危险工程不报。

  8月3日,碧桂园董事长杨国强、总裁莫斌均承认上海项目有人抢工,不符合集团安全控制要求;同时,其项目的工程管理存在漏洞。

  碧桂园是房地产企业高周转率实践的领导者。在成果共享和同心共享的帮助下,加上后续投资的引入,杨国强将税后利润的20%给予了员工,极大地激发了地区和项目的积极性,帮助公司实现了较高的营业额,远远快于同行。

  然而,风险同时被掩埋。从财务角度看,碧桂园高周转率的关键是投入产出时间越短,资本周转率越高,资本回报率越高;从现实的角度来看,这意味着项目有能力压缩从土地收购到开工、建设、开业和现金流回报的时间。

  对于工程来说,任何施工都有其合理的工期。如果项目急于速度和节点,安全和质量问题将很容易发生。

  事故发生后,碧桂园还反思了集团的质量和安全控制体系,并推出了多项措施。

  控制“高速驾驶”下的漏洞?。

  回到2017年9月8日,上海奉贤海湾镇的地块被碧桂园以10.68亿元成交,底价为11041元/平方米,地价为0.4%。

  这是一个名为红树林的纯住宅项目。九个多月后,这片土地上的几栋建筑拔地而起,工人们每天都紧张地工作着。到6月底,地面上已经出现了几层楼。

  另一个事故项目,杭州陈谦大厦,也进展迅速。2017年8月16日退市,今年6月22日取得预售许可证,6月30日首次开盘。从征地到开业只用了10个月。

  三流城市六安的田园城市之光速度更快。2017年2月28日,碧桂园以16.03亿元中标六安第2017-2号,底价4390元/平方米,6个月后的10月26日开盘。

  高周转率是碧桂园的核心竞争力。莫斌认为,参与投资系统的项目是12个月内的一个节点,12个月内实现资金周转就可以获得回报;一线和1.5线城市的开业和预售都有严格的条件。如果达不到这个标准,可以延长到20个月。

  自2018年以来,碧桂园不断提高其高营业额要求。4月,莫斌签署了几份文件,以促进高周转率。开放周期为3-4个月、3个月或更短的项目将获得高额回报。

  据莫斌介绍,鸿顺林项目正试图在暑假前开设销售办公室,这导致施工计划的实施出现问题。

  他强调,该项目未经授权的仓促开工不符合集团的安全和质量要求。公司已经处罚了责任人。这个项目总是被当场否决。

  碧桂园的另一位副总裁说,上海的价格限制很严格,赶工的意义其实没那么大;然而,上海人希望自己也能成为一线城市高流失率的标杆,这种做法过于急切,导致行动变形。

  此外,六安等几起事故也暴露了公司工程管理的漏洞。

  目前,碧桂园约80%的项目是外包的。六安事故现场为工人宿舍,杭州基坑附属工程外包,不在主体工程范围内,反映公司对配套工程重视不够。

  “配套工程原本在主体工程红线外,主要由施工队管理。过去,我们主要关注支持电力传输等问题。现在,棚子,交通位置,食堂,浴室等。包括在质量控制系统中。”?。

  莫斌表示,90%的项目不存在安全隐患,10%存在安全隐患的项目大多是配套项目,目前需要整改。

  杨高流失率的“秘密”。

  房地产行业的高周转率由来已久。十多年前,万科提出了“5986原则”,即5个月开工,9个月销售,80%的产品在开盘时售出,60%的产品为住宅,奠定了行业高周转率的基调,其次是保利、金地、龙湖等许多全国性公司。

  当时甚至现在,从土地收购到销售的6-7个月,已经是一般大型房企最快的速度。龙湖的相关人士告诉《21世纪经济报道》,他们可能在6个月的开业周期内获得公司内部的优秀奖。

  同心共享计划,被外界称为“合作伙伴”制度,使碧桂园的周转速度远远超过同行,也是碧桂园从1000亿飙升至5500亿的唯一密码。

  2014年底,碧桂园开始实施同心共享,希望实现快速周转和规模飞跃。

  2015年和2016年,碧桂园实施了大量同心共享项目,平均开放时间缩短至4.3个月,资金周转率可达每年1.5倍,成为房地产企业周转最快的项目。

  简单地说,这种制度是跟随投资,迫使区域总和项目的管理者跟随该区域的所有项目,上限不超过10%。在项目的现金流得到修正后,就可以支付股息,利益和风险也可以分担。

  直截了当地说,这一举措总体上是对区域项目的高度激励,极大地刺激了区域土地买卖的热情。2015年至2017年,在市场繁荣时期,碧桂园几位区域总裁的收入超过1亿元,几十个项目的总收入超过1000万元。

  在同样的三年时间里,碧桂园的销售额几乎翻了一番,从1500亿英镑增加到3000亿英镑,再增加到5500亿英镑,超过了万科和恒大,成为中国乃至世界第一家房地产企业,并被提升为财富500强。

  通过过度的后续激励,碧桂园重新定义了房地产的高周转率游戏,把自己变成了房地产行业的“沃尔玛”,引领了新一轮的行业大规模竞争。融创、泰和、徐汇、阳光城(000671)和龙光等黑马都是碧桂园的粉丝。

  根据财务报告,截至2016年12月31日,碧桂园后续投资参与项目有583个。预计合同销售的平均净利润约为12%,项目净现金流的平均回收期预计为8.4个月。

  2017年没有公布具体数字,但据碧桂园首席财务官吴碧君表示,去年资本周转率仍为1.5倍/年,今年上半年有所放缓。

  后续投资系统“双刃剑”。

  像世界上所有的系统一样,后续投资系统也不是完美的。

  接近碧桂园的人士告诉《21世纪经济报道》,经过三年的同心共享,碧桂园的周转率并没有像预期的那样乐观,但边际效应下降了。2015-2016年,平均开放时间超过4个月,2017年上升到6个月以上。

  “在过去的几年里,把工作岗位转移到碧桂园的地区必须有自己的家庭。”一位房地产行业的高级人力资源人员表示,一个地区有几个项目。该地区每个项目的初始投资为80万元人民币,项目总投资为50万元人民币,这意味着项目建成后将投入数百万甚至数千万元人民币。

  然而,2018年的市场环境与过去三年大不相同。第三,四线城市销售放缓,一、二线受价格限制,利润率较低。碧桂园在过去两年里购买和跟踪的地块正在接受测试。

  至于激励目标,随着市场下跌,他们追随投资的意愿正在下降。碧桂园的后续投资已经逾期。早在1月23日,碧桂园就发布了《关于加强“同心共享”和“适时投资”的通知》,碧桂园的速度与危险-“高速驾驶”下的管控存在漏洞对定期投资的项目,逾期投资的地区总裁将停发工资和奖金;其他逾期跟进的个人将暂停支付所有奖金。

  在谈到这项投资时,金谷董事长柯灵提醒说,一些公司强行要求员工持有股权。当没有这么多钱的时候,员工会通过外部融资来筹配资金,最后可能会出现问题;如果一个人自己的钱在项目中,他有时会为了自己的钱和收入采取不正确的商业措施。

  他说,当投资系统赚钱时,它是一个积极的激励,如果它不赚钱,它是一个消极的激励。在实施过程中,应对后续工作进行调整和监督。

  对此,莫斌表示,碧桂园在建立后续投资机制时,考虑了市场可能出现低迷的情况。例如,在价格限制的背景下,将现金流滚动到其他项目会带来利润,当现金流回来时,也会带来收益。让大家关注现金流,先把项目做好,而不是关注损失。

  他说投标的最大风险是拿土地。如果土地合适,它将有70%的成功。经过过去三年市场的上涨,旧区已经存了一些利润,可以承担可能的损失。在明确了风险之后,它可以给他有争议的土地;新区没有降水,你要征用的土地和公司之间存在分歧。原则上,你不应该拿走它,而应该错过它。

  那么,当市场下跌时,后续会不会有错误的判断?吴碧君说,现在这种情况很少见。“该小组将提醒该地区不要认为房价会上涨,以低于限价的价格预测土地收购,并赚钱;该地区始终对团队本身负责。如果是错的,就必须由公司来承担损失,所以拿地的时候会非常谨慎。”吴碧筠说道。

  关于投资激励是否会损害质量和安全,莫斌表示,投资将根据建设和销售等节点有不同比例的激励和分红,但最大额度的70%将在房屋交付后提前支付,前30%将预付。如果出了问题,你必须把它还给公司;如果出现安全和质量问题,将实行一票否决制度,最近发生的几个项目的奖励将全部取消。

  四年前,碧桂园地区总裁指出,同心共享计划的闭环只有通过完美交付才能实现。

  2018年,大量投资碧桂园的项目将被移交,业主维权的概率将上升,挑战将继续。

  乡村园林的反思与纠错!

  据《21世纪经济报道》记者报道,在上海和六安发生事故后,这两个项目总是被当场驳回。莫斌说,事故中涉及的几个项目的负责人和经理都已被替换。

  碧桂园副总裁兼运营中心总经理陈斌表示,鉴于之前发生的安全事故,集团正在采取多项措施提升安全和质量控制水平。

  在以往全面停工自检的基础上,各地区开始进行安全质量交叉检查,预计持续15天左右,进一步自检和自纠,建立安全质量工作的长效管控机制,已成为常态化、加密化的工作。

  碧桂园还指出,施工合同条款明确规定,承包商应在确保安全和质量的条件下履行合同。如果业主发布的指令中存在安全和质量隐患,承包商(即施工方)可以拒绝执行并向集团总部报告。该措施赋予承包商和甲方平等的权利。

  “这次事故的最大教训是,我们应该加强延伸控制。延伸至施工前和所有合作伙伴。”管道工程师莫斌说。

  他还重申,安全和质量应继续与团队激励机制直接挂钩,该机制被一票否决。

  此外,公司将进一步推动施工现场的开放,使所有业主、准业主和其他各方在施工过程中能够进入施工现场,共同监督安全和质量管理。

  莫斌表示,大力推进碧桂园自主开发的SSGF新技术系统将用于实现现场浇注和住宅产业化。目前,碧桂园正在实施400多个项目,到今年年底将达到600个项目,明年将超过1200个项目,所有项目都将在明年完成。

  他认为,只有通过持续的成本投资和新技术的大规模推广,才能真正克服建筑安全和质量的隐患。

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