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碧桂园“死亡”并疯狂奔跑-在不到40天的时间里,它倒塌了三次,导致7人死亡

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碧桂园“死亡”并疯狂奔跑-在不到40天的时间里,它倒塌了三次,导致7人死亡

  

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碧桂园“夺命”狂奔:不到40天 3次坍塌7人死

 

  田园集团总部。摄影:石。

  赚取利润和赢得信任一样重要。就像碧桂园一样焦虑,碧桂园“死亡”并疯狂奔跑-在不到40天的时间里,它倒塌了三次,导致7人死亡它在寻找某种平衡,尽管这个过程相当艰难。

  被称为“宇宙中第一个房地产企业”的02007.HK碧桂园最近做了一件大事。7月26日深夜,安徽六安碧桂园城市亮化工程施工现场坍塌,造成6人死亡,多人受伤。去年11月,该项目也遭遇了安全事故,导致一名工人死亡。

  根据六安市委、市政府的官方消息,事故现场是围墙和活动板房倒塌。事故发生时,六安市降雨量达到70毫米/小时,短期风速约为7。第二天,碧桂园对这一事件作出了回应,称:“我们正在对整个集团的所有建设项目发布要求,并进行全面的安全检查。”此外,“本次检查中,除项目红线外的施工队临时设施均纳入整改范围。”。

  值得注意的是,这是继上海奉贤项目和杭州萧山项目倒塌后,碧桂园上月发生的第三起倒塌事故。根据公开信息,在不到一年的时间里,碧桂园在全国许多项目中发生了五起致命的安全事故,造成至少10人死亡。在快速发展的趋势下,已进入国内住宅企业前三名,碧桂园在建项目频频响起安全警报。

  碧桂园的反应似乎没有被外界理解。一些网友对六安事件发表评论说:“整个城市都把你的家人推倒了,都怪风。”。公众舆论一个接一个地愤怒,指向“高周转率”。也就是说,碧桂园倡导的“高周转率”模式带来了许多问题。高周转率的核心竞争力在于“快”,即快速征地、快速开发建设、快速销售和快速资金回笼。碧桂园相关人士表示,“高周转率”不会影响工程质量。一些员工也坦言,“任何模式都是在探索中不断完善的。”。

  杨国强曾经说过:“为全世界建造又好又便宜的房子。”然而,安全事故频频发生,引发了人们对其质量的猜测和担忧,甚至员工内部压力的问题也一再成为头条新闻。目前,这个市值近3000亿的房地产企业正面临严重的信心危机。在传统的房地产行业,赚取利润和赢得信任一样重要。他们和碧桂园一样焦虑,也在寻求速度和人性之间的某种平衡,尽管这个过程相当艰难。

  乡村花园式的“高周转率”有问题吗?

  “高流失率的核心是产业链的标准化和控制,这与质量和员工压力没有直接关系。”一位碧桂园地区经理回应了中国企业家。在业内许多人的眼中,碧桂园代表了一种规模较大、周转较快的发展模式,如维凡科和恒大。碧桂园董事局主席杨国强曾向碧桂园表达过高流失率的价值:“高流失率是我们不可战胜的法宝”,“高流失率是抵御任何风险最有效的手段”。

  据公开消息,今年4月,碧桂园在一周内发布了三份由莫斌总统签署的内部文件,要求加快3月4日五线城市项目的周转速度、建设申报速度和供应速度。其中,碧桂园出台了与“高流失率”相配资的奖惩措施,主要针对34个五线城市的项目总经理。例如,该项目在被除名超过40天后将被取消;如果建设期超过7个月,该项目将被取消。

  上述内部文件还规定,设计院在接到需求后,应连夜制作图纸;345线项目将在退市后3个月内开工,项目总金额分别为20万元。值得注意的是,如果上述规定得以实施,此次发生的六安碧桂园项目应该是需要实施“高周转率”规定的项目之一。根据碧桂园官方网站,上述项目公司于2013年落户六安,至今已举办了不少于7个项目。六安项目的事故是不是和高周转率造成的高峰时间有关?截至发稿时,碧桂园尚未做出官方回应。

  “模式没有问题。高周转率只是要求快速出售建筑,后期的施工和质量仍根据公司的要求和物理特性进行。除非人们把注意力放在前面,削弱后面的施工管理。”一位未透露姓名的前碧桂园集团高管告诉《中国企业家》,数量变化会影响管理层的注意力。“郊野公园可能是目前的问题。有许多项目,重点是在早期阶段。”。

  在追求规划和推进速度的同时,碧桂园的工程质量管理确实令人担忧。早在去年,当六安工程事故第一次发生时,六安市安全生产委员会就报告说,各类企业急于工期和进度,而未能落实安全生产保护措施来组织生产和施工。杭州碧桂园工程近期事故原因是基坑因下雨而坍塌,“部分基坑水泥桩倾斜”。

  大力推广的高周转率模式确实“迫使”了碧桂园的速度,这是业界羡慕的。2017年,碧桂园以5508亿元的销售额获得第一名。进入2018年,业绩增长趋势进一步扩大,上半年销售额4124.9亿元,位居行业第一,领先恒大和万科1000多亿元。7月19日,《财富》公布了2018年世界500强名单。碧桂园集团以335.7亿美元(约合2269亿元人民币)的营业收入排名第353位,比去年高出114位。

  “无论是‘征地启动’还是‘征地开放’,通过压缩工期提高周转效率的比例都很低,混凝土凝结时间和养护时间都有严格客观的标准。企业之间真正的差距在于经营管理的效率。快速流动的终极目标是管理,管理的本质是人。”业内一些人对此进行了分析。然而,对极致业绩速度的追求、适者生存的游戏规则以及丰厚的激励回报,让许多碧桂园员工深感焦虑,“常常感到不确定”。一些员工说,只要你跟公司走,那就是跑的速度跟外面比。

  标准:考虑速度和质量,不要失控。

  “说白了,这是一个两难问题。”谈到推广高周转率模式时面临的尴尬,宏坤地产副总裁袁春告诉《中国企业家》。对于企业来说,如何在保证建筑质量和维护人性规则的同时,又能收回资金和扩大规模,这是一个很难平衡的问题。另一位未透露姓名的房屋公司高管表示,高成交量对于房屋公司来说是一个无奈的战略选择。“这并不是说房地产开发商想这么做,而是说发展道路被市场所逼,否则他们就会被淘汰。”。

  高周转率的概念最早引入国内房地产行业,源于万科向美国帕尔迪学习,之后碧桂园引入了沃尔玛的资产周转率概念,并通过后续投资系统加大了速度。一般来说,实现高周转率无非是两条途径,即提高融资能力和提高项目交易速度。但目前,前者的实现路径正在缩小。

  融资政策和监管的不断收紧,给一些依赖发行债券缓解金融压力的房地产企业带来了很大压力。在监管机构监测到银行信贷和信托基金非法进入房地产市场后,国家发改委考虑禁止企业发行364天期美元债券,并封锁了海外融资渠道。碧桂园负债9000亿元,资产负债率接近90%。高负债加上今年5月海外债券发行的“暂停”,使达到杠杆水平的压力增加了一倍。

  有鉴于此,不惜一切代价实现高周转率已成为当前房地产行业的必然选择。问题在于如何确保高效率和高质量的周转。去年11月,第一梯队房企恒大发布了许家印董事长的文件,明确了高流失率奖励和考核制度的实施。今年5月,保利地产(600048)董事长宋广菊表示,他将向碧桂园学习一些项目周转的做法。近两年来,阳光城(000671)、中良、象升等快速周转的房地产企业,几乎都选择了三线、四线的重型仓库。此外,强调豪宅“高周转率”的泰和,也一直关注“庭院部门”的循环。

  中国房地产协会名誉副会长童认为,中国房地产的高质量发展需要满足绿色健康、智慧、长寿和耐用的条件,但目前的房地产市场与高质量发展仍有一定差距。当代房地产执行董事兼总裁张鹏告诉《中国企业家》,房地产企业应该把重点放在需求方面,把项目质量放在首位。更重要的是,房地产应该继续深入挖掘专业精神,培养能够抵抗周期性的商业模式和产品能力。

  张鹏认为,随着绿色技术、人工智能社区、BIM和住宅产业化等新技术的应用,行业可以实现高质量发展和高周转速度的配资,在技术更新的港口下,两者可以达到平衡。然而,对于员工来说,企业内部仍然需要“高流失率”的文化氛围,员工需要不断更新自己。“离开自我舒适区,严峻的外部环境将成为一个长期事件。”。

  易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,规模扩张的速度取决于行业内房企的压力几何。“像TOP这样的房地产企业不愿意失去行业第一的位置,将努力保持销售业绩和节奏。但是,过快会降低具体项目的投资能量,容易出现质量问题。”他还说,项目本身的质量问题涉及到企业的项目质量管理,关系到企业的管理能力。反复出现的质量问题会降低市场信心。

  根据碧桂园公开的信息,为了提高项目的运行速度,公司对所有产品进行了标准化,包括每扇窗户、每根管道,甚至每块混凝土模板,这些都是标准化的一部分。同时,集团6000多人的设计院建立了一个拥有大量标准模块的房型库。此外,碧桂园还独立研发了SSGF工业建筑系统,并提供新的组装和建筑工业解决方案,以满足“高品质”的需求。

  兰德咨询公司总裁宋延庆认为,碧桂园需要所有的标准化。“有些已经过去了。”由于碧桂园的产品是劳斯莱斯,所以高层和豪华产品线的标准化率最好控制在30%以内,最好的方式是分级标准化,不一定是设计标准化。“对于改善型和需求型住宅,可以逐步改善,其中需求型住宅可以达到70%以上,甚至90%以上,最好是同步推进‘设计标准化+等级标准化’。”。

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